PROPOZYCJA OKREŚLANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ GRUNTÓW LEŚNYCH I ZADRZEWIONYCH W WARUNKACH OGRANICZONEGO RYNKU

Ograniczony rynek gruntów leśnych i zadrzewionych wymusza konieczność odrębnej wyceny gruntu oraz jego części składowych, tj. drzewostanu czy zadrzewień. W praktyce możliwości szacowania samych gruntów w podejściu porównawczym, i używane dotychczas procedury wyceny gruntów  leśnych i zadrzewionych, wskazują na stosowanie metody wskaźników szacunkowych gruntów. Uzyskiwane tę metodą wyniki budzą wątpliwości czy można je traktować jako wartości rynkowe. Celem pracy jest analiza dotychczasowych procedur szacowania gruntów leśnych i zadrzewionych oraz uzasadniona propozycja ich zmian w przypadku funkcjonowania ograniczonego rynku tego typu nieruchomości. W przypadku wyceny gruntów leśnych metodą wskaźników szacunkowych wartość tych gruntów jest iloczynem wskaźnika szacunkowego gruntu leśnego (zależnego od typu siedliska i okręgu podatkowego), powierzchni i szczególnych cech gruntu oraz ceny 1 m3 drewna na rynku lokalnym (według danych nadleśnictwa). W ujęciu czasowym wartość gruntu leśnego zmienia się tak jak ceny 1 m3 drewna. Aktualnie wartości 1 ha gruntu leśnego rzadko przekraczają poziom 10 tys. złotych. W przeprowadzonych metodą analizy badaniach cen publikowanych przez GUS z lat 2004–2016 stwierdzono następujące zmiany cen: wzrost ceny 1 m3 drewna, a tym samym wzrost wartości 1 ha gruntu leśnego o 59%, wzrost ceny 1 dt ziarna żyta, a tym samym wzrost wartości 1 ha gruntu zadrzewionego o 36%, wzrost ceny 1 ha użytków rolnych o 494%, wzrost ceny 1 ha gruntów rolnych V i VI klasy o 535% . Uzyskane w badaniach tak duże dysproporcje cen, pogłębiające się wraz z upływem czasu, upoważniają do kwestionowania procedur wyceny gruntów leśnych i zadrzewionych metodą wskaźników szacunkowych gruntów. W pracy zaproponowano nowy sposób szacowania takich gruntów w nawiązaniu do średnich cen gruntów rolnych na rynku lokalnym. Powiązano (i uzasadniono) cenność rynkową gruntów leśnych wyrażoną żyznością siedlisk leśnych z bonitacją gruntów rolnych. W proponowanej metodzie uwzględniono szczególne cechy wycenianego gruntu leśnego i zadrzewionego.