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Trabalho enviado em 11 de marco de 2017.Aceito em 26 de marco de 2017. DOI: 10.12957/rdc.2017.27942 Resumen Desde la post-convertibilidad y con la reactivacion de la economia, la industria de la construccion crecio, expandiendose significativamente la oferta inmobiliaria en Rosario. Sin embargo, el mercado residencial estuvo orientado solo para quienes tenian capacidad de pago, obedeciendo a una logica especulativa. Los bienes inmuebles se comportaron como un activo financiero produciendo grandes ganancias y un incremento revelador en el precio, dificultando el acceso a la vivienda. El presente articulo tiene como objetivo evaluar el impacto de la valorizacion en las propiedades inmuebles particularmente para los sectores medios y medios-bajos. A partir de la comparacion entre la evolucion de los precios de viviendas tipo y la evolucion  de los ingresos medios se conocen los cambios del esfuerzo monetario. Tambien se realiza un analisis de contenido de documentos escritos y entrevistas semi-estructuradas. Entre los resultados, se verifica que se ha reducido el poder de compra necesitando el doble de anos ingresos medios (AIM), durante los anos 2003 y 2016. Esto fue mas acentuado en los departamentos, unidades elegidas como resguardo de capital, creciendo la demanda de alquiler. En conclusion la exclusion a la vivienda, contribuye cada vez mas con la segmentacion socioespacial, debiendo el Estado implementar estrategias para facilitar su acceso. Palabras clave: valorizacion inmobiliaria, acceso a la vivienda, sectores medios y medios-bajos, poder de compra, demanda de alquiler. Abstract Since the post-convertibility and with the reactivation of the economy, the construction industry grew, significantly expanding the real estate offer in Rosario. However, the residential market was oriented only to those who had payment capacity, obeying a speculative logic. Real estate behaved like a financial asset producing big gains and a revealing increase in the price, making access difficult to the house. The purpose of this article is to evaluate the impact of real estate valuation, particularly for the middle and low-middle sectors. From the comparison between the evolution of prices of standard houses and the evolution of average incomes, the changes in the monetary effort are known. A content analysis of written documents and semi-structured interviews is also carried out. Among the results, it is verified that purchasing power has been reduced, necessitating double the average annual income (AAI), during the years 2003 and 2016. This was more pronounced in the departments, units chosen as a capital reserve, increasing the rental demand. In conclusion, exclusion to housing contributes increasingly to socio-spatial segmentation, and the State must implement strategies to facilitate its access. Keywords: real estate valuation, access to housing, middle and low-middle sectors, purchasing power, rental demand.

VALORIZACIÓN DE LA VIVIENDA Y DIFICULTAD PARA SU ACCESO EN EL MERCADO FORMAL DE ROSARIO